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黄奇帆和刘胜军激烈交锋 开发商破产是隐忧还是机会?
发布时间:2019-08-15  来源:识时务者为俊杰  作者:

(文/马跃成)

最近,不断传来房地产企业破产倒闭的消息,这个也是人们预料到的,因为,楼市进入下行通道,房子卖不出去了,降价也没有多少少人买房了。开发商这个生意就不好做了,纷纷退市也是正常情况。

有人预测中国的房子够40亿人住了,但是,开发商还在拿地盖楼,你说,这不是找死吗?西南财经大学的调查统计说,中国由6500万套空置房屋,空置率达到26%左右,而国际上通常认为,空置率5%是正常的,超过10%就是危险的,是对经济和社会造成危害的。

现在,我们的空置率如此之高,理应缓建住宅项目,如果说经济需要放i的产业支撑,那也没有办法,只能忍痛割爱,另寻发展途径。继续喝毒药,等于自寻死路。在前途一片不光明的情况下,开发商企业退市,也是正常的。重组、转让、合并、转型都是比较主动的方式。但是也有些企业债务太重,项目不好,销售困难,只能走向破产,那也是没有办法的事情。

关于开发商破产是机会?还是隐患?是好得很?还是糟得很?是乐观其成?还是赶快救市?我们该如何看待当前出现的房地产企业破产问题,已经当前开发商面临的苦难?出路何在?

中国著名经济学家刘胜军和前重庆市长黄奇帆各有一番表述,我们不妨看一看,各种观点打不相同,孰是孰非,我们拭目以待。

刘胜军认为当前房地产领域的资金链危机需要引起高度关注,以避免引发系统性风险。2019 年房地产企业资金链困境显著加剧,万科高呼的 “活下去” 正在成为房企的 “新现实”。截至 7 月 24 日,今年全国共有 274 家房地产企业宣告破产清算。相比去年一年破产的 458 家,今年房企破产速度明显加快。170 家上市房企的负债总额不断攀升,截至目前负债总计或已突破 15 万亿。在全国 500 强第 215 位的上市房企——银亿集团,在负债规模达到 500 亿元的重压下宣布破产重组,更引发市场担忧。

2019 年上半年存量境内房产债到期金额仅 513 亿元,但下半年则达到 2306 亿元。截至 2018 年底,房企各主要渠道有息负债余额为 20.3 万亿,预计将在 2019~2021 年集中到期,其中 2019 年到期规模高达 6.8 万亿。

刘胜军认为,房地产价格取决于供求关系,供给越大价格越低。开发商陷入困境势必减少供给,只会导致供求关系更加失衡,为下一轮价格反弹埋下伏笔。靠打击开发商资金链来迫使其降价,也不现实。很多时候,不是开发商不愿意降价,而是地方政府和买房者 “无法接受降价” ,降价屡屡引发社会事件。掐断开发商资金链,不仅难以根治房地产泡沫,反而有引发系统性风险的可能,面对开发商大面积破产倒闭,我们应该警惕系统性金融风险来敲门。

而前重庆市长黄奇帆认为,今后十几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。总的来说,在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房,房价收入比是很高的,与世界比较来说最高的。根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。

按照统计,9万多个房产企业中,规模排在前面的15%的公司,去年的开发量,实际的施工、竣工、销售的面积,在17亿平方米里面它们占了85%。也就是说,15%的企业解决了17亿的85%就是差不多14亿多平方米,剩下的近8万个企业只干了那么2亿多平方米,大量的空壳公司。

房地产行业早已已进入大鱼吃小鱼时代,伴随房地产行业整体降杠杆,房地产企业融资渠道还会进一步收窄,再加上国家对资金的管控,资金想进入楼市越来越难,那么由此带来的企业融资困难问题将会集中出现,那么"倒闭潮"也会出现。不过从楼市的角度来讲,淘汰一些企业未必不是好事,这有利于更高效,更优质的房地产企业生存,防止一些企业形成垄断。另外,过去房地产开发因为太过于暴利,毛利高,周转快,拿钱容易,拿地简单,这导致房产质量差,炒房盛行。

黄奇帆也认为中国房企的债务链比较危险,他说,中国房地产房产商的高负债率也是世界一最。开发商买地的钱,基本不靠自有资金,而是靠贷款融资。其次是造房子当然也是靠融资借贷,靠开发贷。在银行限贷的条件下,就出现搞乱集资、借高利贷、搞售后回租的情况。有很多房地产商出问题,出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候,这种情况就像地雷一样的一个个爆炸,这样的现象是必须解决掉的。【本文由“马跃成”账号发布0190804】



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